一家利潤“縮水”的公司，反而讓資本市場對其財務安全投下了信任票？這看似矛盾的現(xiàn)象背后，隱藏著保利怎樣的戰(zhàn)略意圖？

2025年，保利發(fā)展給出了看似矛盾的答卷。A面是利潤表“失血”，2025年歸母凈利潤僅10.35億元。B面則是經(jīng)營底盤的穩(wěn)健，全年銷售金額達2530億元，連續(xù)三年穩(wěn)居行業(yè)第一。經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額151.9億元，連續(xù)八年為正。

這組看似矛盾的數(shù)據(jù)，最終卻換來市場的信任票——年報披露當周股價累計漲幅近8%，多家券商維持“買入”評級。用真金白銀為財務安全投票，是市場對這份財報最直接的注解。

要理解這組矛盾，先看保利的經(jīng)營底盤有多扎實。

績優(yōu)生的“偏科”答卷

如果不看那行醒目的凈利潤，保利發(fā)展的經(jīng)營底盤相當扎實。

銷售端，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額2530億元，連續(xù)第三年登頂行業(yè)榜首，銷售權益比也從76%提升至79%。規(guī)模第一之外，其組成結構更值得關注。保利的“第一”并非靠下沉市場或低價走量堆砌而成，而是扎根于抗跌性最強、購買力最穩(wěn)定的一、二線核心城市之上。年報顯示，保利核心城市銷售貢獻高達92%，10個城市市占率超過10%，其中廣州、上海的銷售額達約500億元和390億元，北京、三亞、佛山等單城破百億。

造血能力同樣突出。保利發(fā)展全年經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額達到151.9億元，同比大增142.74%，連續(xù)八年保持為正。除了賣得動房子，保利也能實打?qū)嵉厥栈噩F(xiàn)金。2025年保利通過“積極優(yōu)化銷售資金回籠全流程管控體系”和“重點攻堅存量待收款項”等措施，高效回收當年銷售款項并成功催收大量舊賬。2025年保利銷售回籠率為102%，連續(xù)三年超100%。在行業(yè)普遍為“現(xiàn)金緊”“回款難”焦慮的當下，這樣的現(xiàn)金流曲線是一條讓多數(shù)同行羨慕的護城河。

來源：整理自保利發(fā)展歷年數(shù)據(jù)

還有融資端的絕對優(yōu)勢。2025年末，保利綜合融資成本降至2.72%，創(chuàng)下歷史新低。其中，公司債最低利率2.12%，中期票據(jù)低至1.85%。這是什么概念？這意味著保利的借錢成本，比很多普通人買房的公積金利率還要低。即使借錢“便宜”，保利仍在持續(xù)壓降負債。有息負債規(guī)模同比壓降77億元，年內(nèi)到期的短期有息負債占比降至20.7%；資產(chǎn)負債率降至72.26%，實現(xiàn)五年連降。

儲備的未來貨值同樣扎實。2025年，保利全年拓展總地價約791億元，同比逆勢增長15.8%。這并非隨意押注，掃描保利的“庫存”，其一二線城市拓展總地價占比超過90%，核心城市占比高達99%，其中北京、上海、廣州三地占據(jù)近半壁江山（約48%）。當行業(yè)仍在消化三四線城市的庫存泥潭時，保利已經(jīng)完成了土地儲備的“核心化”轉(zhuǎn)身，將未來貨值錨定在抗跌性最強、去化最穩(wěn)定的核心區(qū)域。

更難得的是，年內(nèi)獲取的項目中有28個實現(xiàn)了“當年拿地、當年開盤”，貢獻簽約金額超200億元。這種高效精準的開發(fā)運營能力，在行業(yè)普遍放緩的當下尤為稀缺。

凈利潤下跌，一場主動的“財務洗澡”

然而，正是這樣一家公司，2025年的歸母凈利潤下降至10.35億元。保利究竟在做什么？

答案就藏在“計提資產(chǎn)減值”這個會計操作背后。而這，恰恰是保利的“陽謀”所在。

所謂“陽謀”，就是公開布局、坦然執(zhí)行，讓所有人看得明白，卻不得不承認其高明。保利的做法是，在2025年，利用行業(yè)普遍減值的市場共識，主動、集中、大規(guī)模地對歷史遺留的問題資產(chǎn)進行財務上的“出清”。

這主要針對的是那些去化困難、售價承壓的存量項目，當前市場售價已無法覆蓋預期成本，賬面價值顯著高于可回收金額。剩余部分主要是合作企業(yè)的股權投資和應收款，這些企業(yè)同樣面臨銷售低迷、回款困難的困境。

換言之，保利選擇在2025年將那些“拖后腿”的存量項目，從賬面上剝離。

為什么說這是“陽謀”？因為2025年房企集體計提減值是個大趨勢。萬科全年合計計提減值損失561.03億元，占總虧損比例超63%；綠城中國在計提相關資產(chǎn)減值及公平值變動損失凈額人民幣49.21億元，三年累計減值高達118.73億元；招商蛇口2025年計提減值準備合計約42.7億元……

會計準則要求“該提就提”。只要項目售價低于成本，賬面價值高于可回收金額，就必須計提減值。但，計提多少、什么時候提、一次性提還是分批次提，這是企業(yè)主動的戰(zhàn)略選擇。

大多數(shù)房企受制于現(xiàn)金流壓力或融資約束，往往被迫能拖則拖，或只能小步慢提，生怕一次性減值引發(fā)債務條款觸發(fā)或評級下調(diào)?；乜幢＠瑓s在2025年集中、大規(guī)模地出清，有著一步到位的決心，那為什么保利敢這么做？

一方面，充沛的造血能力提供了安全墊。保利在計提大額減值時，不需要通過出售資產(chǎn)或壓縮經(jīng)營來換取現(xiàn)金。要知道利潤表的驟降可能觸發(fā)債務條款、引發(fā)評級下調(diào)，甚至導致融資渠道凍結，那將是致命的連鎖反應。但保利沒有這個顧慮。151.9億元的正向經(jīng)營現(xiàn)金流、連續(xù)八年為正的造血能力，讓保利可以從容地“用時間換空間”，等待市場回暖。

其次，保利不依賴利潤表“講故事”。2.72%的超低融資成本，已經(jīng)證明保利的信用能夠由央企身份和持續(xù)為正的現(xiàn)金流背書，它不需要向資本市場講述一個“利潤仍持續(xù)增長”的故事來維持信用評級，這給了保利敢于“主動示弱”的底氣。

核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲也為未來利潤修復提供了確定性。保利此次出清的，幾乎全部是歷史遺留的低效項目，留存下來的則是占比越來越高的核心城市貨值。對于市場，保利未來利潤修復的路徑清晰可見。

而最根本的底氣，是保利的長期主義考核。作為央企，保利管理層的考核更注重國有資產(chǎn)的保值增值和企業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營。在行業(yè)深度調(diào)整期，這種考核導向讓保利管理層更有戰(zhàn)略定力，為了長期的財務健康，敢于犧牲短期的利潤表現(xiàn)。

在行業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的當下，利潤的厚度已不再是衡量企業(yè)價值的唯一標尺。資產(chǎn)的質(zhì)量與現(xiàn)金流的韌性，才是穿越周期的真正船票。

很顯然，保利的“深蹲”已經(jīng)完成，它正在為下一次起跳蓄力。

卸下包袱，保利要往何處去

“主動出清”后，保利已在財務層面卸下了歷史包袱。接下來，它要去向哪里？

我們可以從保利每年一本的行業(yè)白皮書里找到答案。從2017年到2026年，這份報告已連續(xù)發(fā)布十年。起初它只是內(nèi)部研判，后來逐漸成為行業(yè)觀察者每年必讀的“預言之書”。而報告中的前瞻性觀點，幾乎都在保利隨后的經(jīng)營動作中得到精準落地。

2025年4月發(fā)布的《保利2024-2025年不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》明確指出：止跌回穩(wěn)，仍是2025年房地產(chǎn)的首要任務，行業(yè)正式進入“不動產(chǎn)新時代”。同年，保利將業(yè)務格局升級為“三大主業(yè)”：不動產(chǎn)投資開發(fā)、不動產(chǎn)經(jīng)營、不動產(chǎn)綜合服務。這意味著保利不止于房子銷售，更是要深度參與房子的全生命周期，從“造房子”走向“造生活”。

保利的戰(zhàn)略一直與國家政策同頻共振。2025年，“好房子”首次被寫入政府工作報告；2026年，政府工作報告明確提出“有序推動安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’建設”。而早在“好房子”成為國家戰(zhàn)略前，保利便已布局：2023年率先提出行業(yè)進入“品質(zhì)時代”；最新的白皮書系統(tǒng)提出“從造房子轉(zhuǎn)向造生活”。

在這場從“開發(fā)”到“不動產(chǎn)”的進化中，保利的轉(zhuǎn)身正從三個維度同步展開。

在開發(fā)端，保利以“好產(chǎn)品”為核心，完成了產(chǎn)品體系的全面升級。好產(chǎn)品以“耐久、舒適、綠色、智慧、精美、溫情”六維為標準，在廣州玥璽灣、上海天奕等標桿項目中落地。市場給出了直接回應：廣州玥璽灣單日銷售額106億元，上海世博天悅年度銷售超百億元，在當年全國單項目破百億的極少數(shù)項目中，保利獨占兩席。好產(chǎn)品之外，2025年保利累計交付12.99萬套住宅，客戶滿意度提升至87%，獲評中指研究院交付力優(yōu)秀企業(yè)TOP1。

在經(jīng)營端，保利正在構建穩(wěn)定的“第二增長曲線”。2025年，資產(chǎn)經(jīng)營收入達51.4億元，同比增長29%。在營的租賃住房、購物中心、寫字樓、酒店等主要商業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)項目累計開業(yè)約620萬平方米。其中，在管租賃住房規(guī)模超7.1萬間，在營規(guī)模超過3.5萬間，同比增長59%。通過長租公寓“和寓”等業(yè)務的擴張，以及積極探索公募REITs等金融工具，存量資產(chǎn)正在被盤活，成為保利穿越周期的“穩(wěn)定器”。

在服務端，保利物業(yè)已具備獨立市場化生存能力。2025年，保利物業(yè)全年實現(xiàn)總收入171.3億元，同比增長4.8%。其中，來自第三方項目的物業(yè)管理收入58.6億元，占物業(yè)管理收入比重提升至44.6%。保利物業(yè)不再只是依附于母公司的“內(nèi)部服務商”，它已具備市場化的競爭能力。

2026年初，保利將“運營管理中心”與“產(chǎn)品管理中心”合并，新設“不動產(chǎn)運營中心”，聚焦資產(chǎn)全周期價值的深度挖掘。這一組織調(diào)整，是“三大主業(yè)”戰(zhàn)略的自然延伸，進一步向“不動產(chǎn)生態(tài)平臺”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

2026年4月，保利發(fā)布《保利2025-2026年不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》，進一步將戰(zhàn)略主張升維。白皮書明確指出：市場已進入“止跌回穩(wěn)關鍵期”，住房需求已從“有得住”轉(zhuǎn)向“住得好、住得開心”，行業(yè)的底層邏輯正在從“造房子”升維到“造生活”。至此，保利的未來發(fā)展路徑已然清晰。

白皮書就像戰(zhàn)略燈塔，既看腳下，更看遠方。回顧過去，保利幾乎總能站在趨勢的前沿。這次財務出清同樣是一次精準的“站位”——用短期的利潤“深蹲”，換取長期發(fā)展的“起跳”空間。

但戰(zhàn)略前瞻，更需堅定執(zhí)行。保利最核心的能力，不是“預判對”，而是“做得到”。從財務的主動出清，到對“好房子”和“造生活”的堅定投入，再到組織架構的戰(zhàn)略調(diào)整，都在反復驗證著這家龍頭企業(yè)穩(wěn)健而超前的戰(zhàn)略定力，也塑造了它穿越周期的核心競爭力。