文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

很多人可能不知道，路邊一個小小的停車場，居然是一門暴利生意。

近日，廈門科拓通訊技術股份有限公司（下稱“廈門科拓”）在港交所主板遞交了招股書，保薦人為中金公司、民銀資本。

廈門科拓成立于2006年，是一家智慧停車空間運營商，2024年收入約8億元，盈利卻超過1個億。根據(jù)灼識咨詢報告，按2024年收益計算，廈門科拓為國內(nèi)第二大智慧停車空間運營商，市場份額為3.3%。2025年，廈門科拓收入為8.3億元，毛利率為46.4%。

停車場運營，看似簡單的“二房東+物業(yè)管理”的賺錢邏輯，但卻有著驚人的盈利表現(xiàn)。

目前來看，干房屋租賃的，絕大部分都處于嚴重虧損中。而2025年，58家上市物業(yè)管理公司整體毛利率為18%。

難怪此前有人告訴筆者，他承包了一個停車場，請了幾個人管理，每個月“躺著賺錢”。

01.

受益新能源汽車風口

今年“五一”假期期間，東莞、順德、廈門、銀川、清遠、黃山等地免費開放停車位，包括機關企事業(yè)單位免費對外停放車輛。

此舉除了為當?shù)匚穆迷鎏砦χ?，另一個核心原因是：停車壓力。

過去五年，全國汽車保有量從2021年的3.02億輛增長到2025年的3.66億輛，新增了6400萬輛。車輛快速增長，離不開新能源汽車購入補貼政策——新能源汽車從784萬輛暴增至4397萬輛，年復合增長率超過40%。

相比快速上升的汽車保有量，停車位的供應量卻始終沒跟上。

“停車難，難停車”已經(jīng)成為當下國內(nèi)大部分城市面臨的共同問題，特別是一二線城市。

根據(jù)觀研天下、思瀚產(chǎn)業(yè)研究院等統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國84個城市的汽車保有量超過百萬輛，其中超過200萬輛、300萬輛的城市數(shù)量為39個、21個，而北京、成都、重慶、上海等大城市均超過500萬輛。

2024年，國內(nèi)汽車保有量和停車位數(shù)量比例僅為1:0.5，停車位存在嚴重缺口。

承包停車場，在很多人眼里成了一門“穩(wěn)賺不賠”的生意。

在小紅書等社交平臺上，有關“承包停車場賺錢嗎”“睡后收入”“不上班承包停車場”等內(nèi)容，成為了網(wǎng)友熱議的話題。

因為只要停車場有車進來，就是源源不斷的現(xiàn)金收入。以筆者熟悉的廣州為例，一片小小空地圈起來，畫好停車線，設置好門崗或閘門，月租500-1000元、日租30-50元，根本不愁沒有生意。

盯上城市停車位這門生意的，不只是企業(yè)、個人投資者，還有地方政府。實際上，城市停車位整體打包對外招標運營，已成為部分地區(qū)財政收入的一大來源。僅在2025年11月、12月，中國停車網(wǎng)招標采購中心便發(fā)布了83個城市公共停車資源有償使用權的中標成交公告，涉及多達22個省份。

沒想到，路邊一個小小的停車場，卻成了“現(xiàn)金奶牛”。公開數(shù)據(jù)指出，國內(nèi)停車空間運營市場規(guī)模，從2020年的4894億元增長至2024年的7777億元，年復合增長率為12.3%。

這讓賺了錢的廈門科拓，有了沖擊資本市場的底氣。

02.

一門暴利生意

招股書顯示，過去3年，廈門科拓的收入迎來持續(xù)增長，從2023年的7.38億元增長至2025年的8.31億元，毛利從3.43億元增長至3.85億元。

公司的毛利率在46%左右，凈利潤率區(qū)間值為12.79%至14.28%。并且，經(jīng)調(diào)整凈利潤率整體呈現(xiàn)上升趨勢，從2023年的12.12%提高到2025年的14.67%。

如此高凈利潤率的停車場，放在當下，已經(jīng)是一門暴利生意。

要知道，同是主要進行土地經(jīng)營管理，在房地產(chǎn)行業(yè)有著“利潤王”之稱的華潤、中海，2025年的凈利潤率不過是11.7%、8%，顯著低于廈門科拓。

比較有意思的是，廈門科拓主要的客戶對象，恰是華潤、中海、萬科、龍湖等開發(fā)商。不同的是，華潤、中海要經(jīng)歷拿地、建樓、銷售回款或者經(jīng)營出租，而廈門科拓的經(jīng)營模式更簡單：尋找空地、安裝停車系統(tǒng)、停車空間運營。

廈門科拓的主要收入來源于停車系統(tǒng)，2025年收入約4.78億元，占比為57.5%，停車管理、停車場運營收入分別為1.76億元、1.75億元。

停車空間運營的成本，其實就是場地租賃及裝修、設備、人力。也就是說，停車空間運營成為暴利生意，在于成本投入較低。因為停車消費需求簡單，有塊場地，能夠快速入場、離場就行了。

而廈門科拓的停車系統(tǒng)、停車管理服務、停車場運營三大主營業(yè)務，毛利率都高得驚人，分別為45.9%、53.8%、40.1%。

截圖來源于廈門科拓招股書

廈門科拓的增長敘事也很簡單：不斷擴大停車場數(shù)量。

過去三年，它就是這樣干的，商業(yè)綜合體、寫字樓、住宅小區(qū)等場景的停車場服務規(guī)模，從2023年的2.25萬個增加到2025年的3.06萬個。

按照住建部發(fā)布的有關城市停車設施規(guī)劃設計，人口規(guī)模大于50萬人的城市，停車位供給總量為汽車保有量的1.1-1.3倍；小于50萬人的城市，比例值為1.1-1.5倍。

以2024年全國停車位供給量與汽車保有量比例1:0.5計算，停車空間運營中長期仍是一片藍海。

根據(jù)灼識咨詢報告，國內(nèi)智慧停車空間運營的市場規(guī)模，預計2029年為919億元，近5年復合年增長率為28.6%。同時，智慧停車空間運營商在整個市場的滲透率將快速增長，從2025年占整體市場規(guī)模的3.9%上升到2029年的7.7%。

盡管停車場是一門暴利生意，且有著不錯的市場增長預期，但廈門科拓九年三度沖刺資本市場都未能成功。

03.

多次上市無果

2006年，孫龍喜、黃金練、柯興三人組建了廈門科拓。

孫龍喜是福建東山人，畢業(yè)于中國長春科技大學，曾是網(wǎng)絡信息公司技術總監(jiān)，負責公司技術研發(fā)和整體戰(zhàn)略規(guī)劃等。黃金練是日本外貿(mào)公司Seiko International CO.,LTD（注：非日本精工集團）的總裁，擁有日本長期居留權，在國內(nèi)多家公司涉獵股權投資、文化傳播、電子科技、環(huán)保業(yè)務等領域?？屡d則在創(chuàng)業(yè)初期的股改中退出。

早在2017年4月，廈門科拓便在深交所創(chuàng)業(yè)板首次遞交了上市申請，不過半年后就主動撤回上市申請。

直到四年后，即2021年6月，廈門科拓再次在深交所創(chuàng)業(yè)板申請上市。但期間，上市申請出現(xiàn)兩次審查中止，并于2022年8月被深交所終止上市審查。

廈門科拓折戟創(chuàng)業(yè)板，或可從深交所的上市問詢內(nèi)容中窺見一二。

其中，第二輪審核問詢涉及多達20個問題，主要涉及：多項業(yè)務收入數(shù)據(jù)存在異常、提前終止合同項目仍按原定合同年限折舊資產(chǎn)、與子公司和客戶簽訂合同履行情況存疑、收入確認日期早于合同過審日期且占總數(shù)比約9%、客戶及供應商和公司存在關聯(lián)關系等。

深交所第二輪問詢和廈門科拓的答復內(nèi)容文件多達269頁，“直擊”公司核心財務數(shù)據(jù)。

在這一輪問詢之后，深交所又針對廈門科拓的停車業(yè)務及產(chǎn)品收入預期、業(yè)績成長性、行業(yè)競爭格局以及停車場承包運營模式、專利訴訟糾紛等情況，再度進行了審核問詢。

同時，關于深交所上市申請涉及審核問詢內(nèi)容，廈門科拓在遞交港交所的招股書中表示，A股上市申請?zhí)岢鏊惺乱思耙庖娋勋@解釋或已解決。

截圖來源于廈門科拓招股書

比較有意思的是，廈門科拓和騰訊旗下林芝利新、蘇州湃益等簽署了上市對賭協(xié)議，解除對賭協(xié)議決定條件卻是“首次向深交所遞交上市申請之日起自動終止”。

騰訊愿意設置如此低門檻的對賭協(xié)議解除決定條件，或許有兩個方面的考量：

一是當前唯一一家A股上市智慧停車空間運營商捷順科技，屬于阿里生態(tài)中停車業(yè)務服務的重要一環(huán)，早前雙方已在“設備+結(jié)算”上率先在行業(yè)完成卡位，目前正在開展“AI+停車”領域探索。

二是騰訊、廈門科拓也在走阿里、捷順科技合作業(yè)務的路線，包括停車服務系統(tǒng)、廣告服務、線上結(jié)算平臺。

廈門科拓的停車場服務數(shù)量不斷擴大，騰訊停車業(yè)務的盤子也越來越大。

雖然公司名不見經(jīng)傳，但廈門科拓的股東陣容并不小，除了騰訊之外，目前，新東方董事長俞敏洪、華泰聯(lián)合證券前董事盛希泰等人通過重慶洪泰致盈持有廈門科拓3.72%股份，巨人網(wǎng)絡前身世紀游輪董事長彭建虎及加拓添成持股10.46%。

截圖來源于廈門科拓招股書

2025年，廈門科拓擁有約2億用戶，其中注冊用戶4270萬人，平均月度付費用戶為3680萬人，月度交易額約7.6億元。

截圖來源于廈門科拓招股書

相比行業(yè)預測近5年復合年增長率28.6%，廈門科拓2024年收入同比增幅僅為8.33%，2025年為3.89%。因此，其也在開拓新的業(yè)務和嘗試提高停車系統(tǒng)單價。

2025年3月，廈門科拓推出在線車位租賃平臺；4月至12月，完成月度交易額約1.06億元，對應每名用戶交易額為386元。同時，2025年停車系統(tǒng)平均售價同比加價接近20%至2605元，結(jié)果停車場平均采購套數(shù)同比減少3套至11套，對應收入減少約10%至2.7億元。

這也說明，廈門科拓走的是“大而強”路線，并非是靠產(chǎn)品或品牌溢價。畢竟，一個普通人都能來承包停車場，其準入門檻之低可想而知。

而當越來越多的人入局，廈門科拓又該如何維持這門暴利生意？

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