隨著物質(zhì)生活和醫(yī)療技術(shù)的不斷發(fā)展，全球人口平均預(yù)期壽命已經(jīng)突破70歲大關(guān)。

那你知道高層建筑的“平均壽命”在幾歲嗎？

別驚訝，樓比人還高。

建筑行業(yè)有一個共識，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住宅設(shè)計壽命在100年左右。根據(jù)美國全國住宅建筑商協(xié)會的數(shù)據(jù)，美國當?shù)刈≌念A(yù)期壽命通常在70-100年以上。

在現(xiàn)實生活中，高層住宅（特別是30層以上的高樓）的平均壽命還會在此基礎(chǔ)上大打折扣。

“高樓老齡化”癥狀，有的在15-20年初見端倪，有的40-50年愈顯疲態(tài)……比如外墻開裂滲水，像電梯、管道、消防系統(tǒng)等公共設(shè)施也會開始老化，時不時就罷工一番。

曾經(jīng)光鮮亮麗的的“摩天大樓”，一旦年久失修，就會成為磚瓦破敗的“高層廢墟”，甚至可能會在一片爆破聲中被夷為平地。

這不是給高層建筑住戶們危言聳聽，而是曾經(jīng)發(fā)生在歐美國家的真實案例。

先講一個美國圣路易斯市的例子。

二戰(zhàn)后，當?shù)厝丝诓粩嗯噬?，住房嚴重老化，?shù)量也嚴重不足。1947年，一個住房調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有多達33000個家庭沒有獨立衛(wèi)生間。

1949年美國頒布了《住房法案》。聯(lián)邦政府出錢，地方政府出地，在全國范圍興建公共住房項目。

圣路易斯市也得到5800套公共住房的建設(shè)專項撥款。

普魯伊特·伊戈公寓是這個宏大計劃中的重點項目——33棟11層板樓，占地面積57英畝，共有2870套公寓。

看似是一個利好民生、盤活經(jīng)濟的政策紅利，在多年后卻被當?shù)鼐用癫粩嘣嵅?，甚至被官方一錘定音打上了“差評”。

這是怎么一回事？

普魯伊特·伊戈公寓是當時全美最大的公共住宅項目，圣路易斯住房管理局也格外重視，聘請了頂級的設(shè)計師設(shè)計。

精心設(shè)計的綠茵廣場，加上錯落有致的高層住宅、過道連廊等特色因素，讓獲得很高的專業(yè)榮譽，《建筑論壇》曾贊許它為1951年度“最佳高層公寓”。

光鮮亮麗的高層公寓拔地而起……

然而，20多年過去，普魯伊特·伊戈公寓就在物理意義上不復(fù)存在了。

1972年，美國圣路易斯市政府親手炸掉了曾經(jīng)風頭無兩的普魯伊特·伊戈公寓。

為什么市政府會狠心將巨資建設(shè)的高層住宅公寓付之一炬？

答案很簡單，這是一筆精密計算過后的經(jīng)濟賬：維護它，比毀了它更花錢。

這個公寓有著天生缺陷。建造過程中由于財務(wù)吃緊，只能通過壓縮數(shù)量和質(zhì)量來大幅削減成本。千篇一律的建筑立面，每隔三層才?？康碾娞菔菢O限削減預(yù)算下的產(chǎn)物，操場、景觀、衛(wèi)生間等配套項目都因為預(yù)算緊張的問題作罷或精簡……

計劃為白人黑人分別住一部分。

但，1955年，聯(lián)邦法院裁決在公共住房中廢除種族隔離。大量中產(chǎn)階級的白人居民開始恐慌逃離。

公寓迅速淪為極度貧困的黑人聚居區(qū)，犯罪率飆升，空置率居高不下。

政府能夠投入的修繕維護資金杯水車薪，居住人口基本為低收入的黑人居民，無力按時支付租金，住戶們也沒有專項資金去解決建筑老化、電梯損壞、水管漏水等一系列問題。

房租是公共住房維持物業(yè)管理的主要資金來源，隨著房租收不上，物業(yè)公司只能放任房屋自生自滅：電梯頻繁故障卻無人維修、垃圾堆積如山、公共區(qū)域的照明損壞、供暖系統(tǒng)失靈……

當時很多媒體把普魯伊特·伊戈公寓稱之為“美國最差的貧民窟”，惡名遠揚。

盡管當?shù)卣畤L試了各種挽救措施，但均以失敗告終。

1968年，美國住房和城市發(fā)展部正式建議將該項目徹底摧毀。

1972-1976年間，普魯伊特·伊戈公寓被陸續(xù)爆破。

現(xiàn)在，在建筑學(xué)、城市規(guī)劃和公共政策教科書中，普魯伊特·伊戈公寓是經(jīng)常被引用和討論的反面案例。

普魯伊特·伊戈公寓的倒塌，讓普羅大眾從高樓美夢中驚醒過來——原來高層住宅的“隱疾”想診治起來，花錢就像一個無底洞。

100多年前，歐美各國開始興建高層住宅。

這就要回溯兩段關(guān)鍵的歷史節(jié)點。

一是，19世紀的歐洲工業(yè)革命大爆發(fā)，工業(yè)化的蓬勃發(fā)展讓城市化的進程加快步伐。

蒸汽機轟鳴不斷，工廠煙囪黑煙日夜不息。大量失去土地的農(nóng)民為謀生計涌入城市，導(dǎo)致城市人口迎來爆炸式增長。

人口高度集中化，隨之而來的是一系列衣食住行的基礎(chǔ)民生問題：住房緊缺、交通擁堵、衛(wèi)生條件惡劣導(dǎo)致霍亂傷寒肆虐等等。

馬克思主義創(chuàng)始人之一的恩格斯，曾在《英國工人階級狀況》一書中詳實描述了當時的情況：工人們擠在狹小潮濕、陰暗氣悶的地下室或者隔間里，數(shù)十人共用一間廁所。傳染病連坐式快速傳播?；腥缱哌M人間地獄。

房荒日益嚴重，當?shù)卣痛壬萍乙苍ㄟ^加蓋多層工人公寓的方式，用以改善勞工的居住條件。

1922年，著名建筑師柯布西耶提出300萬人口的現(xiàn)代化城市構(gòu)想，主張用標準化的高層建筑解決城市擁擠問題，用大面積的綠地和充足的陽光空氣改善居住環(huán)境。

這個被稱為“光輝城市”的規(guī)劃實驗首次提出“功能分區(qū)”的理論，堪稱跨時代的先鋒思想。他將城市明確劃分為居住、工作、娛樂、交通四大板塊，還規(guī)劃了獨立的人車分流系統(tǒng)。

然而由于財政壓力，高層住宅的雛形“筒子樓”只是蜻蜓點水般地嘗試，覆蓋規(guī)模始終極為有限。

二是，20世紀二戰(zhàn)結(jié)束后各大城鎮(zhèn)，滿目瘡痍廢墟，亟待重建家園。

工業(yè)革命加速城市化的建設(shè)，讓歐美國家領(lǐng)導(dǎo)人意識到在有限的物理空間容納更多民眾并有序生活的重要性。

尚未遭遇天災(zāi)人禍時，這個棘手的住房問題還能施行“拖字決”。

那么在第二次世界大戰(zhàn)以后，住房問題就像被最后一根稻草壓垮的駱駝，血淋淋地攤在政府面前，不得不直面解決。

在戰(zhàn)爭摧枯拉朽地傾覆下，歐洲許多城市都變成了瓦礫廢墟，大量住宅被摧毀或嚴重損壞，讓數(shù)以百萬計的本國民眾無家可歸。

許多人為求一瓦遮雨、一墻擋風，只能住在戰(zhàn)爭時期臨時建造的廢棄兵營和惡名昭著的集中營里。

戰(zhàn)后重建家園、發(fā)展經(jīng)濟，讓生產(chǎn)和消費正向循環(huán)，既是民生問題，又是政治問題。高層建筑的興起建立在“以人為本”的基礎(chǔ)上，首要滿足更多人的馬斯洛底層需求，保障民眾“有枝可棲”的生存線。

高層住宅，也順其自然地走上了歷史舞臺。

有數(shù)據(jù)，1910-1920年間，曼哈頓的住宅建筑計劃總值年均約2000-3000萬美元（按當時幣值），其中“公寓與多戶住宅”占比從1910年的不足30%飆升至1920年的超過60%。到了1929年，紐約市已擁有超過2000棟6層以上的公寓建筑。

二戰(zhàn)之后，不僅有美國聯(lián)邦政府大規(guī)模出資建設(shè)高層住宅，還有大量房地產(chǎn)開發(fā)商面向中產(chǎn)家庭出售位于核心城市黃金地段的豪華高層公寓。

到1970年，紐約就有約6000棟6層以上的多戶住宅建筑，其中超過100棟達到30層以上。短短40年的時間里，紐約6層以上高度的住宅建筑數(shù)量翻了3倍之巨。

歐美國家這場轟轟烈烈的“摩天大樓興建運動”是種迫于現(xiàn)實情況的無奈之選——要么蓋高樓，你可以有瓦遮頭；要么睡大街，你可以用天作被。

執(zhí)政者和普通人對于蓋高樓的方案，都是雙手叫好。

普通人最樸素的心愿——在偌大的城市里，有一個屬于自己的住房。

高層住宅“老齡化”催生的問題有很多：外墻老化、混凝土開裂、管道生銹、電梯癱瘓、供暖/供水/通風系統(tǒng)……維護成本像雪球般越滾越大。

電梯、管道、消防系統(tǒng)等公共設(shè)施，正常壽命通常在15-20年左右，必須定期人工檢修和換新才能保障正常使用。

100多年過去了，大家已經(jīng)心里門清高層住宅存在的“定時炸彈”，為什么現(xiàn)如今還有不少居民愿意斥巨資購買？

如果說上個世紀的高層住宅是冰冷的水泥盒子，只能給滿足房屋基礎(chǔ)的居住屬性，那么現(xiàn)在的高層住宅已經(jīng)開始進化了。

現(xiàn)在越來越多的房企也開始轉(zhuǎn)變，變得越來越智能。

根據(jù)市場研究機構(gòu)Parks Associates的報告，部署了智能技術(shù)的物業(yè)在運營上取得了顯著成效——運營成本降低18%、能源成本降低19%、用水成本降低18%、安全事故率降低21%。

高層住宅的第二個進化方向是向“社區(qū)化”轉(zhuǎn)型，通過重新設(shè)計空間和規(guī)則，在高層建筑中創(chuàng)造出“鄰里感”，讓你有附近的生活錨點。具體是如何實現(xiàn)呢？

一方面，構(gòu)建“私人空間+公共空間”，將居住體驗從“入住一間房”升級為“加入一個社區(qū)”；另一方面，注重打造“15分鐘生活圈”——讓居民在步行15分鐘內(nèi)的距離里，解決工作、生活、娛樂、教育、醫(yī)療等大部分需求。

比如美國圣克拉拉Sofia公寓讓渡了2360平方英尺的底層空間作為零售商業(yè)區(qū)域，居民下樓即可購物、用餐。同時，室內(nèi)外也有豐富的過渡空間，比如多個主題露臺、帶火爐的庭院、戶外工作臺等，模糊了室內(nèi)外界限，鼓勵人們走出自己的單元進行社交。

圣克拉拉Sofia公寓不僅租房空置率極低，還榮獲2025年CoStar影響力獎，評委稱其為“現(xiàn)代都市生活樹立了新標準”。

高樓建易守難，歐美國家高層住宅的前世今生，有很多啟發(fā)。

這些高樓公寓的未來走向，雖然一開始取決于開發(fā)商建造之初的設(shè)計理念和建造質(zhì)量，但是從長期來看，還是依賴于兩個端口：一是，質(zhì)量管控和政策兜底；二是，業(yè)主方集資定期維護住宅面容和基礎(chǔ)設(shè)施。

只有雙管齊下，才能有效延緩高層住宅的衰老，讓住戶們從“住有所居”到“住有宜居”。

高層住宅未必會淪為貧民窟，但是想讓它的生命力蓬勃的年頭更久些，難度并不小。

○正解局是一家專注于中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與城市發(fā)展研究的財經(jīng)研究型新媒體與內(nèi)容智庫機構(gòu)，成立于2018年。正解局長期從產(chǎn)業(yè)視角分析城市競爭力、企業(yè)發(fā)展路徑與宏觀經(jīng)濟趨勢，核心理念為“解讀產(chǎn)業(yè)，發(fā)現(xiàn)價值”。截至目前，正解局已累計發(fā)布2000余篇原創(chuàng)深度內(nèi)容，全網(wǎng)閱讀量超過40億，公眾號粉絲超過100萬，全網(wǎng)粉絲規(guī)模600萬+。其內(nèi)容覆蓋宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟、城市創(chuàng)新、企業(yè)戰(zhàn)略等核心領(lǐng)域。在中國財經(jīng)與產(chǎn)業(yè)研究類自媒體中具有顯著影響力。正解局已為300余家政府與企業(yè)客戶提供產(chǎn)業(yè)研究、政策解讀、輿情分析與品牌傳播支持，致力于為地方政府和企業(yè)提供可落地、可決策的產(chǎn)業(yè)洞察與趨勢判斷。