導(dǎo)語：是真轉(zhuǎn)型，還是真套利？

“賣房換芯”，知名開發(fā)商要徹底轉(zhuǎn)型。“要站在光里，不要光站在那里”，京投發(fā)展（600683.SH）似乎悟透了這句話，要從房里走出來，站到光里。

2個(gè)月前，京投發(fā)展宣布徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，近日又官宣，要從大股東手中收購光芯片公司股權(quán)，從房地產(chǎn)行業(yè)徹底向“光模塊”領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。

值得注意的是，在宣布“賣房”、“換芯”這短期間，京投發(fā)展股價(jià)大漲340%，并且股價(jià)起飛的時(shí)間都是在發(fā)布這兩個(gè)重大事項(xiàng)之前，這精準(zhǔn)的“預(yù)判”令人側(cè)目。

但很快，隨著上交所發(fā)出問詢函，京投發(fā)展的股價(jià)開始下跌，5月13日至5月21日連續(xù)7個(gè)交易日下跌。截至5月28日收盤，公司股價(jià)16.12元/股，相比官宣收購事項(xiàng)后的高點(diǎn)21.83元/股，跌幅約超26%。

京投發(fā)展要收購的光芯片公司——西安奇芯光電，本身也是一家虧損了1年多的公司，且去年的營收僅1.24億元，業(yè)務(wù)規(guī)模有限。

奇芯光電增資歷次估值情況顯示，截至2022年7月，該公司估值25.71億元。

截至2026年3月31日，京投發(fā)展總資產(chǎn)564.64億元，賬面現(xiàn)金余額為32.94億元，有息債務(wù)（含永續(xù)融資）余額為441.08億元，預(yù)計(jì)2026年全年利息支出約10億元。

京投發(fā)展認(rèn)為，奇芯光電的規(guī)模相對(duì)較小，若收購順利實(shí)施，京投發(fā)展有能力通過合理安排自有或自籌資金結(jié)構(gòu)，保障公司資金穩(wěn)健。

從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型當(dāng)下炙手可熱的“光模塊”領(lǐng)域，方向上當(dāng)然是好棋，但問題在于從房地產(chǎn)到“光模塊”，跨界幅度相當(dāng)于“從開挖掘機(jī)轉(zhuǎn)型做芯片”，難度不小。

更值得琢磨的是，“光模塊”領(lǐng)域受AI算力需求提升，雖然正處于需求旺盛周期，但市場(chǎng)主要份額掌握在行業(yè)巨頭手上，且技術(shù)研發(fā)所需資金規(guī)模也很大。更何況，諸如源杰科技、光迅科技、長光華芯、索爾思光電等公司在技術(shù)突破、市場(chǎng)份額上已處于前排位置，部分光芯片頭部公司去年及今年1季度營收、利潤大幅提升，而奇芯光電還處于虧損階段。

京投發(fā)展這次換芯，能追上行業(yè)升級(jí)的速度嗎？

01 跨界抱芯，股價(jià)“搶跑”大漲

京投發(fā)展“跨界抱芯”并非由上市公司直接啟動(dòng)，而是控股股東先行收購相關(guān)股份，再轉(zhuǎn)讓給京投發(fā)展，完成向上市公司的資產(chǎn)置入。

2025年12月，京投發(fā)展的控股股東——北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（簡稱“京投公司”），首次通過旗下北京新基建產(chǎn)業(yè)一期股權(quán)投資中心（有限合伙）（簡稱“新基建基金”）收購奇芯光電的股權(quán)，收購股份比例約3.99%。

在2025年12月、2026年3月、2026年4月，新基建基金陸續(xù)從13家股東手中收購奇芯光電的股份，目前合計(jì)持有奇芯光電20.9052%的股份。

新基建基金收購奇芯光電股權(quán)的下一步，就是把相關(guān)資產(chǎn)置入上市公司京投發(fā)展，從籌劃轉(zhuǎn)讓到京投發(fā)展發(fā)布收購公告，整個(gè)過程僅20余天。

2026年4月20日，京投公司以口頭溝通方式，首次研究了向上市公司（京投發(fā)展）置入資產(chǎn)的事宜；隨后在4月23日、5月7日又通過口頭溝通、溝通、書面文件等形式，進(jìn)一步研究資產(chǎn)置入事宜。

5月11日，京投公司董事長、總經(jīng)理、董秘等高管與京投發(fā)展全體董事、總裁、董秘等人，討論溝通京投發(fā)展購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易事宜，并發(fā)布了相關(guān)公告。

其中的關(guān)鍵在于，在這20余天內(nèi)，京投發(fā)展股價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，尤其是在尚未披露收購事項(xiàng)之前的4月29日至5月8日期間的5個(gè)交易日，京投發(fā)展股實(shí)現(xiàn)“5連漲”，股價(jià)從13.59元/股漲到17.23元/股。

京投發(fā)展這波股價(jià)“5連漲”，可以說“預(yù)判”相當(dāng)精準(zhǔn)了。

在宣布收購奇芯光電后，5月11日、12日，京投發(fā)展又收獲兩個(gè)漲停板，5月12日收盤價(jià)達(dá)到20.85元/股。

從4月29日開漲，到5月12日收盤，京投發(fā)展在宣布跨界芯片前后，股價(jià)漲幅超過53.42%。

而從今年初至5月11日披露收購事項(xiàng)時(shí)，京投發(fā)展股價(jià)累計(jì)上漲343.79%。

從股價(jià)走勢(shì)圖來看，股價(jià)起飛的時(shí)間在2月初。而一個(gè)多月后的3月15日，京投發(fā)展公告稱，公司計(jì)劃剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東京投公司，并采用現(xiàn)金方式支付。

京投發(fā)展還表示，完成轉(zhuǎn)讓后，公司將不再從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。但當(dāng)時(shí)京投發(fā)展并未說明下一步的經(jīng)營方向，也未披露控股股東收購奇芯光電的信息，直到5月11日才公開。

由于公司股價(jià)在宣布收購事項(xiàng)前后波動(dòng)較大，京投發(fā)展在宣布收購奇芯光電股權(quán)當(dāng)天就收到了上交所的問詢函。

針對(duì)監(jiān)管層關(guān)注到和股價(jià)相關(guān)的信息披露和信息管理問題，京投發(fā)展回復(fù)稱，“經(jīng)自查，公司本次籌劃收購事項(xiàng)不存在信息提前泄露的情形，公司亦未發(fā)現(xiàn)相關(guān)信息知情人在自查期間存在買賣公司股票的情形。”

02 還在虧損的“芯”公司，能進(jìn)主力陣容嗎？

問詢函中提到，京投發(fā)展主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，2023年~2025年持續(xù)虧損，歸母凈利潤分別虧損6.59億元、10.55億元、12.16億元，虧損額度持續(xù)加大。而京投發(fā)展要收購的奇芯光電主要從事光電子器件制造等相關(guān)業(yè)務(wù)，不僅與京投發(fā)展的原有業(yè)務(wù)差距較大，而且2025年及2026年一季度也處于虧損狀態(tài)。

1家持續(xù)虧損的房地產(chǎn)企業(yè)，收購另一家虧損的芯片公司，能摩擦出“負(fù)負(fù)得正”的效果嗎？

一周后的5月18日，京投發(fā)展公開了上述問詢后的回復(fù)內(nèi)容。

西安奇芯光電主要從事硅基改性光子集成材料、光子集成芯片、光器件、光組件、光模塊及子系統(tǒng)的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，2025年奇芯光電營收約1.24億元，虧損6110.46萬元，2026年1季度營收約3180.53萬元，虧損2179.4萬元。

奇芯光電主要產(chǎn)品為光通信芯片及組件產(chǎn)品，按類型又分為無源產(chǎn)品和有源產(chǎn)品，其中無源產(chǎn)品應(yīng)用于100G、200G、400G、800G、1.6T高速光模塊，是高速數(shù)據(jù)中心光模塊的核心元器件之一。

2025年及2026年1季度數(shù)據(jù)顯示，奇芯光電的主要客戶類型為光模塊及光通信廠商，主要營收來自無源產(chǎn)品。截至2026年3月31日，奇芯光電在手訂單（合同金額）約6833.91萬元。

圖源：公司公告

針對(duì)奇芯光電的虧損原因，京投發(fā)展在回復(fù)函中披露，主要是科技行業(yè)“高投入、長周期”的典型特征所致。一方面，作為技術(shù)驅(qū)動(dòng)型企業(yè)，奇芯光電持續(xù)維持高強(qiáng)度的研發(fā)支出，疊加自建晶圓與封測(cè)產(chǎn)線的巨額資本開支，推高了前期剛性成本；另一方面，盡管市場(chǎng)需求旺盛，但公司產(chǎn)能尚處于建設(shè)與新品爬坡期，規(guī)模效應(yīng)未能充分釋放，導(dǎo)致目前營業(yè)收入暫無法完全覆蓋重資產(chǎn)布局與高研發(fā)投入形成的綜合成本。

看完京投發(fā)展對(duì)奇芯光電基本情況的介紹，只能說確實(shí)很基本，幾個(gè)關(guān)鍵問題仍然比較模糊，首先就是奇芯光電在光芯片“國產(chǎn)替代”方面的行業(yè)地位和技術(shù)水平，沒有給出清晰的描述。

比如在主營的光通信芯片產(chǎn)品上，只是說“無源產(chǎn)品......應(yīng)用于100G、200G、400G、800G、1.6T高速光模塊，是高速數(shù)據(jù)中心光模塊的核心元器件之一”，并未直接說明公司是否具備研發(fā)適配1.6T高速光模塊的光芯片能力。

此外，京投發(fā)展還稱，奇芯光電在產(chǎn)品應(yīng)用方面，核心產(chǎn)品高速波分復(fù)用芯片已經(jīng)進(jìn)入主要光模塊廠商的供應(yīng)鏈體系，實(shí)現(xiàn)了批量供貨。但并未說明其芯片產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的是哪一種速率的批量供應(yīng)，是否具備如800G、1.6T等高速率光模塊的批量供貨能力。

對(duì)比來看，光芯片領(lǐng)域頭部公司源杰科技就在財(cái)報(bào)中表達(dá)的很清楚，不妨對(duì)比一下，源杰科技稱：

“高速數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)中，800G、1.6T及更高速率光模塊代表行業(yè)最先進(jìn)的技術(shù)，其要求使用的激光器芯片直調(diào)速率達(dá)到100G及以上，已成為直調(diào)激光器芯片設(shè)計(jì)與制作的極限。硅光子集成技術(shù)成為400G、800G、1.6T及更高速率光模塊的解決方案，其要求激光器芯片發(fā)射光源耦合到硅基材料的波導(dǎo)中，但存在不同材料間光源的耦合效率低、光傳輸損耗較大的問題。”

接下來，源杰科技又具體說明了公司在激光器芯片上的技術(shù)研發(fā)進(jìn)度：

源杰科技“大功率激光器芯片技術(shù)完成以下難點(diǎn)開發(fā)：①結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與理論仿真；②晶圓外延工藝和光波導(dǎo)設(shè)計(jì)；③光柵設(shè)計(jì)與制造；④大功率芯片測(cè)試與可靠性評(píng)估系統(tǒng)。公司憑借該項(xiàng)技術(shù)，在保證產(chǎn)品可靠性的同時(shí)，解決光功率在高溫下飽和的問題，成功實(shí)現(xiàn)50mW/70mW/100mW大功率激光器芯片的開發(fā)。”

需要注意的是，速率方面，2025年1.6T光模塊已批量出貨，2026年邁入商業(yè)化爆發(fā)期。在其他光芯片大廠已經(jīng)吃到行業(yè)紅利的時(shí)候，奇芯光電還處在虧損階段，且營收規(guī)模僅1億元級(jí)別。

對(duì)比來看，源杰科技2025年?duì)I收6億元，同比上漲138.5%，其中超六成以上的收入來自數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)，其收入達(dá)到3.93億元，同比大漲719.06%；全年凈利潤也扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)1.91億元的盈利。

此外，源杰科技2026年1季度營收更是大漲320.94%，達(dá)到3.55億元，凈利潤1.79億元，幾乎追上了去年全年的盈利水平。

再看長光華芯，2025年實(shí)現(xiàn)營收4.77億元，同比上升75.09%；歸屬于上市公司股東凈利潤2176.41萬元，扭虧為盈。同時(shí)，長光華芯的100GEML目前已實(shí)現(xiàn)量產(chǎn)，200GEML正處于客戶驗(yàn)證階段，100GVCSEL、100mWCWDFB等芯片均達(dá)到量產(chǎn)出貨水平。

此外，長光華芯通過子公司布局的硅光集成這一下一代高速光通信技術(shù)路線，將在2026年年底實(shí)現(xiàn)工藝通線，2027年投入生產(chǎn)。

對(duì)比后就很清楚的看到，京投發(fā)展對(duì)奇芯光電的產(chǎn)品、技術(shù)等信息的披露就比較模糊了，芯片類型、技術(shù)研發(fā)進(jìn)度等都難以讓投資人獲得準(zhǔn)確判斷。

奇芯光電面臨的競爭壓力還來自行業(yè)技術(shù)升級(jí)。

目前，AI需求呈現(xiàn)指數(shù)級(jí)增長，帶動(dòng)全球推理算力需求快速攀升。這一趨勢(shì)推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)云廠商持續(xù)加大投入，加速建設(shè)智算中心，也驅(qū)動(dòng)光模塊技術(shù)向更高速率演進(jìn)，光模塊市場(chǎng)正經(jīng)歷從400G向800G和1.6T的迭代升級(jí)。

源杰科技就在財(cái)報(bào)中明確稱，硅光技術(shù)已成為算力場(chǎng)景降本增效的核心方案，硅光方案在400G/800G/1.6T光模塊中已形成規(guī)?；瘧?yīng)用，且頭部廠商硅光方案占比持續(xù)提升。

背靠大股東的京投發(fā)展，雖然做出了徹底轉(zhuǎn)型的決心，但能否如愿進(jìn)入光芯片的主流陣容，還有待觀察。

03 多家房企跨界芯片領(lǐng)域，成色幾何？

除了京投發(fā)展，還有很多房企或早或晚的向芯片、機(jī)器人等科技領(lǐng)域跨界。

自2025年以來，多家上市房企扎堆半導(dǎo)體賽道：

比如，深圳房企沙河股份擬收購晶華電子70%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)控股；盈新發(fā)展（原新華聯(lián)）控股長興半導(dǎo)體60%股權(quán)；萬通發(fā)展完成對(duì)數(shù)渡科技62.98%股權(quán)的收購；粵港灣控股在2025年10月完成對(duì)天頓數(shù)據(jù)的全面收購，而后于2026年5月正式將股票簡稱變更為“粵港灣智算”

此外，還有大名城持續(xù)收購光通信企業(yè)佰才邦20.45%股份，后者是一家從事4G/5G/6G通信解決方案的高新技術(shù)企業(yè)，自主研發(fā)DFE與射頻芯片，在低空經(jīng)濟(jì)與商業(yè)航天領(lǐng)域布局6G及衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)；德祥地產(chǎn)于2026年3月投資200萬美元參與AI算力基礎(chǔ)設(shè)施基金，同年5月與北京啟源智算簽署獨(dú)家排他諒解備忘錄。

其中，部分房地產(chǎn)下游企業(yè)被投資人質(zhì)疑“蹭概念”，比如建筑裝飾企業(yè)金螳螂(002081.SZ)和建筑陶瓷企業(yè)蒙娜麗莎(002918.SZ)因“AI+半導(dǎo)體陶瓷基板”等概念在2026年5月獲得市場(chǎng)追捧，股價(jià)連續(xù)上漲；前不久上市的群核科技，主要營收來自裝修設(shè)計(jì)，但上市主打“物理AI”的概念。

在房地產(chǎn)企業(yè)利潤率下行、去化難度增加的背景下，很多房企都在尋找轉(zhuǎn)型、突圍的機(jī)會(huì)，而國產(chǎn)芯片替代領(lǐng)域正如火如荼，成為多家房企眼中的“救命稻草”。

但從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域向半導(dǎo)體科技領(lǐng)域跨越，并非一蹴而就，尤其是管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)度程度，能否跟上轉(zhuǎn)型的節(jié)奏，很大程度上決定了公司轉(zhuǎn)型的結(jié)果。

目前，京投發(fā)展的高管團(tuán)隊(duì)大部分來自傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，比如總裁高一軒曾擔(dān)任中國銀泰投資有限公司前期部項(xiàng)目經(jīng)理，2008年5月至今，歷任京投發(fā)展投資部高級(jí)經(jīng)理、總經(jīng)理;副總裁;任公司執(zhí)行總裁；以及公司副董事長兼總裁，典型的“地產(chǎn)老兵”。

此外，副總裁潘長青，以及今年2月加入京投發(fā)展副總裁陣容的呂高峰、馮杰，分別來自房地產(chǎn)開發(fā)、軌道交通等領(lǐng)域。

去年7月，多家媒體報(bào)道稱，擁有超20年頭部房企營銷管理經(jīng)驗(yàn)、中國金茂原營銷總經(jīng)理李峰已正式入職京投發(fā)展，任集團(tuán)營銷總一職。當(dāng)時(shí)還有專家稱，京投發(fā)展是北京以 TOD 為核心賽道的頭部企業(yè)，既有地鐵上蓋資源，又能低成本融資，正處于規(guī)模擴(kuò)張窗口期。

如今李峰加盟不到1年，京投發(fā)展就已經(jīng)“賣房換芯”了，這些“地產(chǎn)老兵”又如何面對(duì)變化呢？

企業(yè)“跨界轉(zhuǎn)型”本身就是一場(chǎng)冒險(xiǎn)，轉(zhuǎn)型成功自然進(jìn)入新發(fā)展階段，轉(zhuǎn)型失敗的也比比皆是。但作為上市公司，更需要對(duì)投資人和員工負(fù)責(zé)，要真轉(zhuǎn)型，而不應(yīng)估值套利。