上海豪宅市場迎來新成員。

近日，認購率達到100%的新弘·北京道項目一期首開選房，54套房源悉數(shù)上架，供購房者挑選。

這是今年黃浦區(qū)極具看點的新房項目。它坐落在由中山東一路、南京路、北京路構(gòu)成的黃金三角的核心位置，均價18.8萬元/平方米，高區(qū)樓層房源超過20萬元/平方米，與翠湖七期、豐隆&聯(lián)發(fā)新天地項目、華潤余慶里并稱為“四大天王”。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至6月3日，新弘·北京道已經(jīng)有房源流轉(zhuǎn)進入“已售”狀態(tài)，當前“可售”狀態(tài)房源數(shù)量為53套。

前塵往事

黃浦區(qū)有不少地塊自帶光環(huán)，它們或深藏歷史底蘊，或見證時代變遷，新弘·北京道是其中之一，它的故事可以回溯到十余年前。

早期，上海市黃浦區(qū)“十二五”規(guī)劃中有一宗重點舊改地塊——黃浦21街坊，它分為南北兩個地塊，其中南地塊原定于2012年完成全部拆遷工作，項目隸屬于中星集團下屬的上海春日置業(yè)有限公司（下稱“春日置業(yè)”）。

公開信息顯示，2015年時，世茂加碼上海黃浦核心城區(qū)，將目光鎖定黃浦21街坊優(yōu)質(zhì)舊改地塊。彼時，其通過產(chǎn)權(quán)交易的方式獲得春日置業(yè)45%股權(quán)，并一并承接了中星集團對春日置業(yè)2.08億元的債權(quán)，整體耗資約4.55億元。

當時，世茂正在同步籌劃黃浦區(qū)世茂廣場的重裝任務，若進展順利，世茂廣場將與黃浦21街坊住宅項目先后亮相，助力集團在上海核心區(qū)站穩(wěn)腳跟。

但現(xiàn)實不如預想得美好。

交易落地后，中星集團繼續(xù)保留春日置業(yè)50%股權(quán)，中華企業(yè)也同步參股入局，三方聯(lián)手共同推進項目開發(fā)建設(shè)。按照相關(guān)規(guī)定，中星集團應確保春日置業(yè)在2017年6月30日前取得黃浦21街坊住宅項目的國有建設(shè)用地使用權(quán)證?？勺罱K由于溝通問題，動遷推進受阻，該項目遲遲未能取得土地使用權(quán)證。

最初的交易中還有一項附帶條件，即在取得標的股權(quán)后，未經(jīng)轉(zhuǎn)讓方同意，世茂五年內(nèi)不得直接或間接對外轉(zhuǎn)讓，其實際控制人不得發(fā)生變更。

條款限制下，曾經(jīng)被視作“彩頭”的黃浦21街坊變成了圍城，將世茂困在其中。直到2022年，爆發(fā)現(xiàn)金流危機的世茂開始變賣資產(chǎn)，將項目出售給了弘久實業(yè)。

沒多久，弘久實業(yè)又從中華企業(yè)手中拿下了項目的剩余股權(quán)，完成了對黃浦21街坊項目的全部股權(quán)收購。2024年，上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示了黃浦區(qū)021-02地塊項目建設(shè)工程設(shè)計方案，項目重啟。

口碑不佳

弘久實業(yè)成立于1995年，深耕上海三十余載，是這座城市騰飛、高速發(fā)展的見證者與參與者，代表性項目有商業(yè)東方漁人碼頭和住宅新弘北外灘。其開發(fā)的住宅項目則以改善型居多，例如新弘古北墅、新弘國際公寓、新弘北外灘等。

東方漁人碼頭（吳典/攝）

截至目前，該集團業(yè)務版圖已經(jīng)由單一住宅地產(chǎn)向商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)擴張，開發(fā)區(qū)域亦以上海為核心，拓展至香港以及澳洲、美國等境外市場，總資產(chǎn)超過200億元。

盡管實力雄厚，但外界對其操盤能力爭議頗多，尤其是弘久的兩個代表性項目。

2007年，弘久實業(yè)入局，啟動東方漁人碼頭項目，十年后項目開業(yè)。作為上海市中心黃浦江沿岸僅剩的大體量成片濱江綜合體用地，漁人碼頭位于楊樹浦港和黃浦江雙水交匯口，項目北接北外灘、南與江陸家嘴隔江相望，地理位置優(yōu)越，然而設(shè)計失誤讓整體地塊與商業(yè)體碎片化分割，濱江景觀優(yōu)勢完全浪費，親水界面差、內(nèi)外動線割裂，加之招商失敗和運營缺位，使得空鋪率長期高居不下，大量區(qū)位長期空置，人氣低迷，陷入惡性循環(huán)。

空鋪率奇高的東方漁人碼頭，晚上8點多近乎空無一人，品牌欄顯示3、4、5樓僅各有一家餐飲企業(yè)入駐（孫婉秋/攝）

楊浦濱江失利后，弘久實業(yè)又轉(zhuǎn)道虹口濱江——弘久·新弘北外灘。

弘久·新弘北外灘也是一宗頗具歷史的項目，早前因動遷居民通過率未達標而擱置，沉睡了十多年后直到2016年被弘久實業(yè)拿下。

后來，弘久·新弘北外灘在2021年6月首開，推出265套住宅，均價12.98萬元/平方米，認購率將近260%，入圍積分73.73分，是當年的“日光紅盤”之一。

這樣的紅盤卻在交付時遭遇業(yè)主聲討。

據(jù)悉，最初弘久·新弘北外灘合同約定于2023年10月31日交付，后來開發(fā)商兩度延期，將交房時間拖至2024年1月，且在初期以疫情為由拒絕支付任何延期違約金。

交付程序也極具爭議。

2024年1月31日，新弘北外灘提前1小時臨時通知交房，違反合同“提前10天書面告知”約定；且未取得完整竣工驗收備案文件，并以“不辦理收房即承擔房屋損毀風險”相關(guān)表述引發(fā)業(yè)主不滿。

業(yè)主們在預看房后，發(fā)現(xiàn)項目存在戶內(nèi)大理石開裂空鼓、墻板破損、洗碗機安裝反向、瓷磚鋪設(shè)粗糙等問題；同時公區(qū)大堂、車庫未完工，實際裝標與樣板間嚴重不符。

這一事件影響了弘久實業(yè)的口碑，疊加上海市場近年競爭激烈，開發(fā)商紛紛拿出看家本領(lǐng)，弘久實業(yè)在業(yè)內(nèi)的身影逐步黯淡。

時隔數(shù)年，新弘·北京道項目上新，外界也關(guān)注其能否成為集團的“翻身”之仗。

隨著近期項目入市，新弘·北京道迎來了更多審視的目光。

比如噪音，該項目西側(cè)緊鄰南北高架（成都北路），其中A1#樓距離高架僅約42米。作為上海最核心的交通動脈，南北高架的車流噪音、揚塵與震動難以完全規(guī)避。

另外，今年4月，上海市住建委曾通報了兩起建筑工地典型生產(chǎn)安全事故，其中一起正是發(fā)生在新弘·北京道項目工地上。根據(jù)通報信息，2025年1月，該項目在地下連續(xù)墻作業(yè)期間，鎖口管蓋板意外墜落反彈，擊中一名現(xiàn)場檢修工人，致其身亡。

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