本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

6家央國企、89分鐘、291輪競(jìng)價(jià)，一宗宅地讓深圳土地市場(chǎng)再次沸騰。

6月5日，深圳南山粵海街道宅地T204-0153經(jīng)過激烈爭(zhēng)奪，最終由保利置業(yè)旗下全資子公司深圳市保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以57.72億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)150.74%，成交樓面價(jià)約10.87萬元/平方米，刷新深圳涉宅用地樓面價(jià)紀(jì)錄。

T204-0153位于有“宇宙第一街道”之稱的粵海街道——深圳灣萬象城、中國華潤大廈（“春筍”）、深圳灣體育中心（“春繭”）、深圳人才公園等城市地標(biāo)均落地于此，周邊則騰訊、阿里巴巴、字節(jié)跳動(dòng)、中興通訊、邁瑞醫(yī)療等行業(yè)龍頭總部。2024年，粵海街道GDP突破4500億元，超過不少地級(jí)市甚至部分省份的經(jīng)濟(jì)總量。

而此次拿下粵海宅地的保利置業(yè)過去二十多年主要深耕龍華、龍崗、坪山等外圍板塊，以剛需和改善項(xiàng)目為主。2024年拿下寶中宅地后，保利置業(yè)開始向高端住宅市場(chǎng)進(jìn)發(fā)。

拿下粵海宅地，則將保利置業(yè)從城市外圍推向最核心、最昂貴的住宅市場(chǎng)。

保利置業(yè)、越秀廝殺到最后，機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)售價(jià)16萬/平以上可保本

自掛牌起，T204-0153便被視為深圳近年來最受關(guān)注的宅地之一。

地塊土地面積約1.41萬平方米，建筑面積約5.31萬平方米，起始價(jià)23.02億元，共吸引保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口6家房企參與競(jìng)拍。

交易當(dāng)天，現(xiàn)場(chǎng)氣氛異常激烈。

6月5日15:03，競(jìng)價(jià)正式開始。初期，舉牌增幅為2000萬元/次，但開發(fā)商出價(jià)相對(duì)謹(jǐn)慎，拍賣官隨后將加價(jià)幅度調(diào)整為1000萬元/次。當(dāng)?shù)貎r(jià)升至30.22億元后，加價(jià)幅度再次恢復(fù)至2000萬元/次。

進(jìn)入中后段，房企舉牌速度明顯加快。

根據(jù)深圳公共資源交易中心披露的報(bào)價(jià)記錄，現(xiàn)場(chǎng)甚至出現(xiàn)30秒內(nèi)連續(xù)出價(jià)4次的情況。競(jìng)價(jià)55分鐘后，報(bào)價(jià)達(dá)到46.12億元，溢價(jià)率超過100%。245輪競(jìng)價(jià)后，報(bào)價(jià)達(dá)到53.12億元，樓面價(jià)正式突破10萬元/平方米大關(guān)。

此后，競(jìng)爭(zhēng)演變?yōu)楸＠脴I(yè)、越秀地產(chǎn)和中海地產(chǎn)三家房企之間的較量。中海地產(chǎn)在報(bào)價(jià)55.12億元后退出角逐，保利置業(yè)與越秀地產(chǎn)展開最后的“一對(duì)一”拉鋸戰(zhàn)。

又經(jīng)過約12分鐘、26輪加價(jià)，保利置業(yè)于16:32報(bào)出最終價(jià)格57.72億元，成功競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率達(dá)150.74%，樓面價(jià)約10.87萬元/平方米，刷新深圳住宅用地市場(chǎng)紀(jì)錄。若按照好地研究院測(cè)算口徑，剔除配建等因素后，T204-0153實(shí)際樓面價(jià)約11.45萬元/平方米。

對(duì)于此次高溢價(jià)成交，中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅認(rèn)為，粵海地塊不限地價(jià)、無競(jìng)買門檻，150.74%超高溢價(jià)落地、樓面價(jià)登頂全市，體現(xiàn)深圳主城核心優(yōu)質(zhì)宅地供需格局分化——外圍剛需地塊走勢(shì)穩(wěn)健，科創(chuàng)核心稀缺低密宅地房企爭(zhēng)奪異常激烈。

市場(chǎng)更關(guān)注的則是項(xiàng)目未來售價(jià)空間。

好地研究院測(cè)算顯示，若按照建安成本約15000元/平方米（含裝修）計(jì)算，T204-0153未來銷售單價(jià)需達(dá)到16萬元/平方米以上方可實(shí)現(xiàn)保本。考慮到該地塊區(qū)位條件優(yōu)越，且產(chǎn)品打造空間優(yōu)于當(dāng)前市場(chǎng)上的深圳灣澐璽等高端項(xiàng)目，其未來入市價(jià)格有望達(dá)到20萬元/平方米以上。

外圍市場(chǎng)分化，保利置業(yè)殺回市中心

在市場(chǎng)明顯分化的當(dāng)下，保利置業(yè)拿下粵海街道最貴宅地，反映出房地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯正在發(fā)生變化——房企回來了，但只回到最好的地方。

保利置業(yè)進(jìn)入深圳的時(shí)間，比很多人想象得更早。

2004年9月3日，由保利集團(tuán)與南方集團(tuán)聯(lián)合投資建設(shè)的深圳保利文化廣場(chǎng)開工。項(xiàng)目位于深圳后海，是這一區(qū)域開發(fā)初期的標(biāo)志性項(xiàng)目之一。

四年后，一座集劇院、多功能影城、商業(yè)零售、餐飲娛樂等業(yè)態(tài)于一體的大型文化商業(yè)綜合體正式開業(yè)，成為保利置業(yè)在深圳落下的第一枚重要棋子。

2009年11月，深圳市保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正式成立。此后近二十年間，保利置業(yè)先后在深圳開發(fā)建設(shè)保利上城、保利悅都、保利勤誠達(dá)譽(yù)都等項(xiàng)目，布局區(qū)域主要集中在龍崗、龍華等外圍板塊。

房地產(chǎn)行業(yè)高增長時(shí)期，這種投資邏輯并無問題。

2021年9月，深圳第二輪集中供地啟動(dòng)，保利置業(yè)一次性斥資71.73億元拿下三宗住宅用地，分別是龍華區(qū)民治街道A806-0394、龍崗區(qū)龍崗街道G09202-0047、坪山區(qū)碧嶺街道G11329-0102，龍華和龍崗項(xiàng)目還引入招商蛇口聯(lián)合開發(fā)。

彼時(shí)，房企普遍認(rèn)為深圳外圍區(qū)域仍有較大的成長空間。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整周期，不同區(qū)域之間開始出現(xiàn)明顯分化。

龍華地塊開發(fā)為保利招商龍譽(yù)花園，于2022年9月和2023年3月兩次開盤，截至目前去化率分別約87%和92%；龍崗地塊開發(fā)為保利招商雍山郡，于2022年9月入市，748套住宅目前去化約85%。

相比之下，由保利置業(yè)獨(dú)立開發(fā)的坪山地塊保利明玥瀾岸花園表現(xiàn)相對(duì)遜色。項(xiàng)目于2022年9月至2023年4月期間三次推盤，去化率分別約75%、63%和23%，市場(chǎng)承壓明顯。

外圍市場(chǎng)的冷暖變化，也讓保利置業(yè)開始重新審視深圳的投資邏輯。

在2023年財(cái)報(bào)中，保利置業(yè)董事會(huì)主席萬宇清便表示，房企的投資容錯(cuò)率已降至極低，任何一次錯(cuò)誤的拓展都可能帶來極大的痛苦。他要求，在流動(dòng)性管理上，“要達(dá)成有限資源的最精準(zhǔn)投放，投資必有回報(bào)”。

2024年9月，深圳推出寶中宅地A001-0219。這是當(dāng)時(shí)深圳率先按照“價(jià)高者得”原則出讓的首宗住宅用地，不設(shè)銷售限價(jià)、無配建要求，也不受“70/90”戶型政策約束。

保利置業(yè)果斷出手。經(jīng)過82輪競(jìng)價(jià)，保利置業(yè)以28.2億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率35.58%，成交樓面價(jià)達(dá)5.22萬元/平方米。這也是保利置業(yè)從外圍市場(chǎng)轉(zhuǎn)向核心區(qū)布局的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

該地塊隨后以“保利瑧譽(yù)”案名入市，2025年8月首開去化96%，實(shí)現(xiàn)銷售額23億元。截至目前，保利瑧譽(yù)兩批次房源整體去化率均達(dá)到99%。

此次競(jìng)得的粵海街道T204-0153，被視為保利置業(yè)加倉核心區(qū)域的進(jìn)一步升級(jí)。

T204-0153是近兩年來粵海街道掛牌出讓的第二宗住宅用地。上一宗是2024年12月成交的深圳灣澐璽項(xiàng)目用地，由華潤置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合體以185.12億元總價(jià)競(jìng)得。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月，深圳灣澐璽以約217.5億元成交額位居近半年全國新房銷售榜首。5月底該項(xiàng)目最后一棟住宅加推，開盤去化率達(dá)到91%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，被稱為“宇宙最牛街道”的粵海街道匯聚超1600家國家高新技術(shù)企業(yè)，板塊內(nèi)職住比嚴(yán)重失衡。區(qū)域內(nèi)眾多互聯(lián)網(wǎng)、半導(dǎo)體等新興行業(yè)，新貴購買力非常充裕。

從后海出發(fā)，到龍華、龍崗、坪山、寶中，再到如今的粵海街道，保利置業(yè)重返市中心。但是，接近151%的溢價(jià)率和刷新紀(jì)錄的樓面價(jià)，也讓這宗最貴宅地的未來留有懸念。