看上下一體、看高效實操！

作者：行者

編輯：守一

風品：李毅

來源：首財——首條財經(jīng)研究院

五年重塑，貝殼“再造”步伐愈發(fā)堅定、也兼具挑戰(zhàn)性。

公司公告顯示，6月3日以每股43.400港元至45.280港元的價格回購22.53萬股，自5月22日以來已連續(xù)8日回購，合計約253.95萬股，累計金額1.10億港元。

5月19日，貝殼2026年一季報亮相，期內(nèi)凈收入189億元，凈利12.55億元、同比增長46.7%，經(jīng)調(diào)整凈利16.11億元、同比增長15.7%；毛利率24.1%，同比提升3.5個百分點；經(jīng)調(diào)整經(jīng)營利潤率8.8%，同比提升3.9個百分點，多指標創(chuàng)過去七個季度新高。

對此，貝殼董事長、首席執(zhí)行官彭永東表示，“3月底，我們啟動變革，以消費者為中心重構(gòu)組織，讓管理者回到一線、服務者走向?qū)I(yè)化分工、平臺把個人經(jīng)驗沉淀為可復制能力，驅(qū)動服務模式與產(chǎn)品創(chuàng)新。”

遙想2021年5月20日，創(chuàng)始人兼董事長左暉遺憾離世，當時42歲的彭永東臨危受命，扛起重任。面對內(nèi)憂外患，其帶領貝殼開啟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，旨在重塑信心、甚至“再造一個貝殼”。

如今五年過去，盈利重新企穩(wěn)，系列回購振奮人心，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型漸入收獲季，到底做對了什么？還有無短板隱憂？彭永東離“再造”夢遠么？

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三大業(yè)績看點 轉(zhuǎn)型成效落地

回望這五年，伴隨房地產(chǎn)業(yè)整體深調(diào)，貝殼過得并不輕松，業(yè)績起伏、甘苦自知。

2021年堪稱水逆，公司增收不增利：營收807.5億元，凈利虧額達5.2億元；2022年則營利雙降：營收至606.7億元，凈利虧額近14億元；好在2023年得益大幅削減成本、提升經(jīng)營效率，市場環(huán)境逐漸回暖，公司觸底反彈：營收恢復至777.7億元，凈利一舉攀升到58.8億元；2024年又增收不增利：全年營收攀至934.6億元，凈利則滑超30%至40.65億；2025年凈收入946億元、同比增長1.2%，凈利29.9億元、下滑26.7%。

可見，2021、2022年業(yè)績大幅波動，2023年以來營收保持增長，凈利雖有起伏，但均保持了盈利，近兩年下滑也有2023年可比基數(shù)高因素，凈利規(guī)模均已超2020、2021年水平。

2026年一季度，多項核心數(shù)據(jù)露出喜色。首先，主營業(yè)務利潤全線增長。新房業(yè)務收入51億元，貢獻利潤率同比提升2.3個百分點；家裝業(yè)務收入23億元，貢獻利潤率達36.2%，達到歷史最高水平；租賃業(yè)務收入50億元，貢獻利潤率14.8%，同比提升8.1個百分點，連續(xù)6個季度環(huán)比提升。

其次，細分板塊業(yè)務全面推進。二手房業(yè)務，平臺二手交易單量同比提升12%，3月單月交易量創(chuàng)歷史新高、同比增長21%；存量房收入61億元，環(huán)比提升12.7%。租賃業(yè)務，在管房源規(guī)模超過74萬套，同比提升約47%。

其中，省心租模式不斷優(yōu)化，截至4月中旬累計賠付超2億元，覆蓋服務糾紛與租房意外。家裝業(yè)務則通過主動退出低收益城市、關停低質(zhì)量渠道調(diào)整結(jié)構(gòu)，不僅盈利質(zhì)量提升，還通過足額賠付保障交付確定性。

再者，財務面健康度改善。2026年一季度，經(jīng)營活動所得(所用)現(xiàn)金凈額-14.7億元，負額大減。期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總計199.8億元，較期初增加40.4億元，現(xiàn)金儲備充足。短期借款則從上年同期的1.820億元降至1.394億元，一定程度減輕債壓；資產(chǎn)負債率僅42.63%，是近六個季度最低點。

都說功夫不負有心人，經(jīng)過長期蟄伏筑底，貝殼經(jīng)營質(zhì)量、盈利水平、財務健康度均有優(yōu)化，轉(zhuǎn)型已見一定成效。

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內(nèi)外兼修 抓住用戶本源

上述喜變，離不開內(nèi)外兼修，即對內(nèi)提質(zhì)增效、對外加碼服務創(chuàng)新。

2026年一季度，貝殼營業(yè)成本從2025年同期的185億元降至143億元，同比下降22.6%；行政費用下降22.3%，銷售和市場費用更大縮139%。

值得注意的是，上述下降并非單純源于削減人員開支，還有效率的提升。比如科技賦能，貝殼正在推動AI平臺內(nèi)化，讓技術(shù)資源流向真實業(yè)務場景，沉淀一線能力。自研的AI應用構(gòu)建平臺，能讓一線員工用自然語言生成工具應用，截至一季度末，已覆蓋超7100名員工，4400多個應用總訪問量超412萬次。

正如彭永東在一季度業(yè)績說明會上所言，“過去行業(yè)最稀缺的是房源，今天更稀缺的是判斷力。消費者的核心焦慮已從‘買不到’變?yōu)?lsquo;買錯了’。AI會壓平單純信息撮合的價值，但會放大有判斷力的服務者的價值。”

事實上，早在2008年，公司便持續(xù)推進信息化與數(shù)字化建設，打造“樓盤字典”房源數(shù)據(jù)庫，提升房源真實性。2023年以來，又基于大語言模型，重構(gòu)原有業(yè)務體系，如推出AI找房助手“布丁”來精準匹配房源，并聯(lián)動專業(yè)經(jīng)紀人完成服務閉環(huán)。貝殼副總裁、首席運營官王超表示，“經(jīng)過十余年的積累，我們已實現(xiàn)全業(yè)務流程的標準化與線上化，為AI技術(shù)的融合奠定了扎實的數(shù)據(jù)基礎。”

對外方面，圍繞客戶需求、持續(xù)深化服務。2026年前5月，貝殼推出多個服務模式創(chuàng)新試點。比如在北京試點“誠意賣”，通過業(yè)主線上設定底價、買家憑保證金出價、系統(tǒng)自動比對撮合的方式，幫助買賣雙方減少反復試探。“小區(qū)開放日”則把同小區(qū)多套房源集中曝光，組織業(yè)主與買方現(xiàn)場比較，幫助業(yè)主獲得真實市場反饋。

再如通過機制變革直連一線。在2026年一季度的50天改革中，通過反饋機制一線問題直達管理層，管理者走進業(yè)務場景，參與業(yè)主面訪、客戶陪看、解決客訴等環(huán)節(jié)。未來，貝殼還將推動經(jīng)紀人從通用型服務者向?qū)I(yè)顧問轉(zhuǎn)型，成為買方、賣方、社區(qū)、新房等領域?qū)＜摇?/p>

以租后服務為例，通過精細化的二次招租管理，客戶續(xù)租率與房屋預售率均有所改善，空置成本得到控制。

第一性原理告訴我們，從沒有見頂?shù)氖袌?只缺發(fā)現(xiàn)的慧眼與巧手。做企業(yè)要回歸本質(zhì),始終從用戶需求出發(fā)來拆解重構(gòu),找到運營最優(yōu)解。想來這就是貝殼的“再造”心法，對內(nèi)技術(shù)與組織變革，對外圍繞創(chuàng)新服務模式，都是為了更好滿足市場、提升客戶體驗，繼而筑高競爭護城河，盈利回暖就是自然而然的事。

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三駕馬車齊驅(qū) 貴在長期主義

看似簡單，實則如烹小鮮、久久為功。

早在2021年彭永東上任后，就提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，“一體”指房產(chǎn)經(jīng)紀服務，并將家裝家居與租賃業(yè)務提至核心戰(zhàn)略層面。

2023年7月，升級為“一體三翼”，覆蓋整裝、惠居及貝好家三板塊，旨在建立更全面、協(xié)同的業(yè)務布局。通過深耕居住服務領域，積極拓展家裝、租房等多元場景，向“一站式新居住服務平臺”邁進，為消費者創(chuàng)造更多“美好居住”選擇。

如今伴隨戰(zhàn)略落地，貝殼不僅守住了核心基本盤，第二曲線培育也跑出加速度。家居家裝業(yè)務、房屋租賃服務等細分板塊，不僅利潤貢獻可圈可點，還不斷創(chuàng)新著產(chǎn)品和服務模式，為市場用戶帶來驚喜，成為業(yè)績增量新抓手。

以“省心租”為例，針對大城市租房市場長期存在的供給分散、服務差、信息不透明痛點，貝殼推出房東把房交給平臺管、租客享受管家服務模式，獲得了市場認可。2026年一季度貝殼在管房源規(guī)模較2024年末大幅增長，即是有力證明。

再說貝好家業(yè)務，主要為開發(fā)商及其他合作伙伴提供C2M（消費者直聯(lián)制造者）產(chǎn)品解決方案，以及線上線下一體化高效營銷服務。2025年貝殼已在推進C2M能力建設，為開發(fā)商提供包括套型配比及價格預判在內(nèi)的數(shù)據(jù)驅(qū)動決策支持，目前已有多個合作項目落地。

業(yè)務面的改善，也讓貝殼有了更多資本底氣。財報及相關公告顯示，僅2025年三季度，公司回購額就達2.8億美元，同比增長38.3%，創(chuàng)近兩年新高；進入12月后，幾乎每個交易日執(zhí)行回購，全月累計回購約219.6萬股，總金額約1200萬美元。2026年一季度繼續(xù)加大回報力度，斥資約1.95億美元，同比增長約40%。甚至還擴大到了港股，開文的連續(xù)8交易日回購就是例證。

行業(yè)分析師孫業(yè)文表示，戰(zhàn)略面、業(yè)務面、資本面三駕馬車齊驅(qū)，既幫貝殼筑實基本盤、培育新動能，還向外界傳遞發(fā)展信心，以長期主義取信于市場。若以此看，“再造一個貝殼”或不遙遠。

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跨越六重壓 最大底氣野望

當然，轉(zhuǎn)型升級從不是輕松話題，尤其貝殼這樣的萬人大企，“再造”往往牽一發(fā)動全身。加之房地產(chǎn)仍處深調(diào)、自身存在短板隱憂，貝殼還有長城厚雪要跨越。

首先，盈利根基需夯實。雖然凈利大漲，但相當一部分靠的是人員成本及各項費用壓縮，甚至研發(fā)費也被優(yōu)化、同比下滑了15.6%。這對上述內(nèi)外兼修、AI戰(zhàn)略或不是好消息。

截至2026年3月末，貝殼經(jīng)紀人數(shù)量52.69萬名，較上年同期下降4.2%。其中，活躍經(jīng)紀人數(shù)量同比下降7.6%。對以“人”和“店”為核心網(wǎng)絡的服務平臺而言，人力資源既是成本也是資產(chǎn)，減員固然能短期提振盈利，長遠看卻可能削弱服務密度和響應速度，從而影響核心競爭力，個中尺度節(jié)奏的拿捏，考驗貝殼的平衡術(shù)。

其次，營收下滑，核心業(yè)務收縮。作為核心支柱之一的新房業(yè)務遭遇“滑鐵盧”，2026年一季度總交易額1459億元、同比快速下降37.2%，導致新房業(yè)務凈收入從去年同期的81億元銳減至51億元，降幅達37.0%。存量房交易同樣不容樂觀，期內(nèi)總交易額5344億元、同比下降7.9%，凈收入61億元、下降10.7%。兩大業(yè)務失速，最終致總成交額同比下降15.6%，總營收下降19.02%。雖凈利大增，可增利不增收畢竟少見，增長質(zhì)量、可持續(xù)性還需時間觀察。

再次，新曲線尚弱且不夠穩(wěn)定。新業(yè)務毛利亮眼，可體量尚無法支撐大盤。以家居家裝業(yè)務為例，2026年一季度收入從2025年同期的29億元降至23億元，降幅20.6%。期內(nèi)“新興業(yè)務及其他”板塊凈收入僅3.21億元，下降8.1%。

再次，警惕財務面隱憂。雖然一季度經(jīng)營活動所得(所用)現(xiàn)金凈額告負大幅收窄，可-14.7億元的體量依然失血額不低。這也意味著，12.55億元賬面凈利潤，實際到手卻是負的。何況房屋租賃，尤其家裝業(yè)務需大量墊資，疊加新房業(yè)務應收賬款賬期問題，貝殼需警惕現(xiàn)金流壓力。

再者，管理層高薪爭議。據(jù)歷年財報，彭永東薪酬從2021年的847.8萬元飆至2023年的7.13億元，類似情況也出現(xiàn)在聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛身上，同期薪酬從685.3萬元漲至5.29億元，2023年兩人薪酬合計達12.42億元。即便2025年有所回落，分別約2.35億元、1.76億元，8位董事薪酬合計達4.29億元，整體仍不算低。

最后，一些負面雜音，提示企業(yè)要筑牢合規(guī)籬笆。瀏覽黑貓投訴，截至2026年6月8日，貝殼找房相關投訴累計4669條，內(nèi)容多涉及中介費退還、服務體驗與傭金比例等。

（以上投訴均經(jīng)過平臺審核）

還有監(jiān)督實錘。如2025年2月，紅星新聞消息，據(jù)國家計算機病毒應急處理中心通報，貝殼找房微信小程序（版本9.91.2）因未對個人信息采取充分的加密、去標識化等安全技術(shù)措施，被列入存在隱私不合規(guī)行為的應用名單。

客觀而言，用戶千人千面，人人滿意并不現(xiàn)實，上述投訴評論或有偏頗片面處。上述罰單也有滯后性，不代表當下情形。但還是那句話，消費體驗、合規(guī)運營是發(fā)展基石。正因憑借透明收費、專業(yè)服務，貝殼才一路走到今天?，F(xiàn)在想實現(xiàn)再造新生，同樣應重溫初心、繼續(xù)俯身傾聽、筑牢發(fā)展底盤。

從股價看也該加把勁。截止美東6月5日，貝殼股價16.08美元，較開年的16.06美元基本滯漲，較2021年5月21日的50.06美元則累縮超6成。即便回購不斷，市場仍有一定躊躇觀望情緒。

誠然，回望過去5年正值房市深刻洗牌周期，貝殼能穩(wěn)住陣腳、并露出新生喜色實屬不易。追其原因，離不開接棒傳承、大膽革新。傳承的是以服務贏得人心、以專業(yè)贏得信任的經(jīng)營理念，革新的是運營模式、發(fā)展動能及增長結(jié)構(gòu)。兩者合一讓經(jīng)紀人重新回歸專業(yè)價值，平臺從交易轉(zhuǎn)向長期居住服務，想來這是貝殼奔赴“再造”的最大底氣、最大收獲。

但如上所言，前方挑戰(zhàn)、攔路虎仍然不少，如何繼續(xù)內(nèi)塑合規(guī)性、外強成長性，看上下一體、看高效實操、看戰(zhàn)力定力、看市場應變。彭永東、貝殼仍在答卷路上。

本文為首財原創(chuàng)